Rechtsanwältin im Mietrecht für Wiesbaden und Taunusstein

Viele Formularmietverträge enthalten unwirksame Klauseln, häufig bei Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung oder Kaution. Das zeigt sich meist erst im Streitfall, wenn man sich auf eine Klausel verlässt, die nicht trägt. Eine unwirksame Klausel entfällt ersatzlos, an ihre Stelle tritt das Gesetz. Für Vermieter bedeutet das häufig, dass sie Kosten selbst tragen müssen, die sie eigentlich umlegen wollten.

• Kleinreparaturklauseln: Sie sind nur wirksam, wenn sie sich auf Teile beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und sowohl eine Obergrenze je Reparatur als auch eine Jahresobergrenze enthalten.
• Tierhaltung: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam. Kleintiere wie Hamster oder Zierfische darf der Mieter ohnehin halten.
• Staffel- und Indexmiete: Beide Modelle sind zulässig, unterliegen aber strengen Formvorgaben. Fehler führen dazu, dass die vereinbarten Erhöhungen nicht verlangt werden können.
• Schönheitsreparaturen: Starre Renovierungsfristen, Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit oder Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung kann die Renovierung ohne angemessenen Ausgleich nicht auf den Mieter übertragen werden.

Ich gestalte Ihren Mietvertrag rechtssicher oder prüfe Ihr bestehendes Vertragsmuster, für Wohnraum ebenso wie für Gewerbeflächen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Gewerbemietrecht.

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Kündigungen sind der häufigste und folgenreichste Streitpunkt im Mietrecht. Für Vermieter kommt es darauf an, dass die Kündigung formal und inhaltlich trägt, denn jeder Fehler verlängert das Mietverhältnis. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Kündigung im Mietrecht.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter immer ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Anerkannt sind vor allem Eigenbedarf, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben konkret angegeben werden. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB).

Beim Eigenbedarf sind die Anforderungen an die Begründung hoch: Die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und ihr Interesse müssen nachvollziehbar dargelegt werden. Vorgeschobener Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Zudem kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 574 BGB), etwa bei hohem Alter oder schwerer Krankheit.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs reicht bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Mieter kann die fristlose Kündigung abwenden, wenn er den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Möglichkeit hat er allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt von der Nachzahlung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unberührt. Deshalb empfiehlt es sich, neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch ordentlich zu kündigen.

Fristlose Kündigung aus anderen Gründen

Auch eine erhebliche Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder eine erhebliche Gefährdung der Mietsache können eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§§ 543, 569 BGB). In vielen Fällen ist zuvor eine Abmahnung erforderlich.

Kündigung erhalten? Beratung auch für Mieter

Bei Kündigungen berate ich auch Mieter. Ich prüfe, ob die Kündigung formal wirksam und ausreichend begründet ist, ob ein Widerspruch wegen unzumutbarer Härte in Betracht kommt, der in der Regel spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden muss, und ob sich eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Nachzahlung noch abwenden lässt. Bei anderen mietrechtlichen Fragen wie Nebenkosten, Mietminderung oder Mieterhöhung wenden Sie sich als Mieter bitte an einen Mieterverein.

Kündigung geplant oder erhalten? Ich prüfe die Erfolgsaussichten, bevor Fristen verstreichen.

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt der Vermieter die Frist, verliert er Nachforderungen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter muss Einwendungen seinerseits innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

• Umlagefähigkeit: Umgelegt werden dürfen nur Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung genannt und im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
• Verteilerschlüssel: Der vereinbarte Schlüssel, etwa nach Wohnfläche oder Personenzahl, muss eingehalten werden. Heiz- und Warmwasserkosten sind überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen.
• Belegeinsicht: Mieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen, und können Nachzahlungen bis dahin unter Umständen zurückhalten. Halten Sie die Belege deshalb geordnet bereit.
• Wirtschaftlichkeit: Der Vermieter muss den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten und darf keine überhöhten Kosten weitergeben.

Ich prüfe Ihre Abrechnung vor dem Versand und setze berechtigte Nachforderungen durch.

Ein Mieter darf mindern, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt und er ihn dem Vermieter angezeigt hat (§§ 536, 536c BGB). Kannte der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss, ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB).

Ob eine Minderung der Höhe nach berechtigt ist, ist häufig die eigentliche Streitfrage. Minderungstabellen geben nur eine grobe Orientierung, maßgeblich sind Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung im Einzelfall. Mindert der Mieter zu viel, entsteht ein Zahlungsrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen kann.

Ich prüfe für Sie, ob eine geltend gemachte Minderung berechtigt ist, und setze die volle Miete durch, wo sie es nicht ist.

Mietkaution

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nach dem Auszug ist die Kaution nach einer angemessenen Prüffrist abzurechnen, meist innerhalb von drei bis sechs Monaten. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden.

Schäden: kurze Frist von sechs Monaten

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Schäden sollten deshalb bei der Übergabe dokumentiert und zügig geltend gemacht werden.

Schönheitsreparaturen

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Vermieter beim Auszug keine Renovierung verlangen. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter dagegen unabhängig von der Klausel ersetzen. Ich prüfe, welche Ansprüche Ihnen beim Auszug tatsächlich zustehen.

Ich bin Heidrun Kurtz, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Unsere Kanzlei in Taunusstein habe ich 1984 gemeinsam mit Rechtsanwalt Guido Kurtz gegründet und berate seitdem private Vermieter, Hauseigentümer und Hausverwaltungen. Zu meinen Mandanten gehören zahlreiche Hausverwaltungen aus Taunusstein, Bad Schwalbach, Idstein, Mainz und Wiesbaden.

Ich prüfe Ihre Unterlagen, schätze die Erfolgsaussichten offen ein und vertrete Sie außergerichtlich wie gerichtlich. Beratungen sind auch telefonisch oder per Videokonferenz möglich. Besteht eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter, kläre ich die Deckung gerne vorab.

Kündigung, Mieterhöhung oder Abrechnung steht an? Lassen Sie Ihren Fall frühzeitig prüfen, insbesondere wenn Fristen laufen.