Streit um einen Beschluss, Unsicherheit bei der Kostenverteilung oder Fragen zur rechtssicheren Umsetzung baulicher Maßnahmen? Der Kauf einer Eigentumswohnung steht an? Ich bin Heidrun Kurtz, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Kurtz Lynen Rechtsanwälte in Taunusstein, und berate Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Wohnungseigentümer in Wiesbaden, Taunusstein und im Rhein-Main-Gebiet.
Im WEG-Recht ist für mich eines entscheidend: Das Gesetz ist der Rahmen, was in Ihrer Gemeinschaft gilt, ergibt sich vorrangig aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sie gehen dem Gesetz in weiten Teilen vor und sind von Anlage zu Anlage verschieden. Erst mit ihnen sind verlässliche Einschätzungen möglich.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Gesetz: Was in Ihrer Gemeinschaft gilt
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 grundlegend neu geordnet. Seitdem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Verwaltung, wird nach außen durch den Verwalter vertreten und ist zum Beispiel Partei in Beschlussklagen. Viele ältere Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen stammen jedoch aus der Zeit vor der Reform. Welche Regelungen daraus noch gelten und wo das neue Recht vorgeht, ist eine häufige Frage in der Praxis.
- Teilungserklärung: Sie bestimmt die Miteigentumsanteile. Davon hängen Stimmrechte und Kostenanteile ab.
- Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte, den Ablauf der Eigentümerversammlung oder abweichende Kostenverteilungen.
- Beschlüsse: Sie konkretisieren die Verwaltung im Alltag. Bestandskräftige Beschlüsse binden alle Eigentümer, auch spätere Erwerber.
- Gesetz: Das WEG gilt, soweit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes wirksam regeln oder zwingendes Recht betroffen ist.
Für Verwalter: Rechtssicherheit bei kniffligen Fragen
Sie stehen im Alltag regelmäßig vor Fragen, die über das Übliche hinausgehen, etwa zur Reichweite eines Beschlusses, zur richtigen Kostenverteilung nach der jeweiligen Gemeinschaftsordnung oder zur rechtssicheren Umsetzung baulicher Maßnahmen. Ich unterstütze Sie dabei, solche Fragen fundiert zu klären, bevor sie zum Streitfall in der Gemeinschaft werden. Zu meinen Mandanten gehören seit vielen Jahren Hausverwaltungen aus der Region.
Beschlussvorlagen und Eigentümerversammlung
Viele Anfechtungen lassen sich vermeiden, wenn Einladung, Tagesordnung und Beschlussformulierung stimmen. Ich prüfe Beschlussvorlagen vorab und berate zur Durchführung der Versammlung, auch zur Online-Teilnahme und zu Umlaufbeschlüssen in Textform. Seit Oktober 2024 können die Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zudem beschließen, Versammlungen für einen begrenzten Zeitraum rein virtuell abzuhalten.
Kostenverteilung und bauliche Veränderungen
Seit der Reform können die Eigentümer die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten durch Beschluss abweichend regeln (§ 16 Abs. 2 WEG). Bauliche Veränderungen werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG), die Kostentragung richtet sich nach § 21 WEG und hängt von Mehrheiten und Amortisation ab. Fehler an dieser Stelle führen besonders häufig zu Streit.
Hausgeld, Sonderumlagen und Jahresabrechnung
Die Eigentümer beschließen jährlich über die Nachschüsse und die Höhe der Vorschüsse (§ 28 WEG). Gegenstand der Beschlussfassung ist seit der Reform nur noch das Ergebnis, nicht mehr die gesamte Abrechnung. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, macht die Gemeinschaft die Forderung gerichtlich geltend. Ich vertrete Gemeinschaften bei der Beitreibung bis hin zur Vollstreckung.
Sie haben eine rechtliche Zweifelsfrage aus Ihrer Verwaltungspraxis? Sprechen Sie mich an.
Für Käufer: Was auf Sie zukommt, bevor Sie unterschreiben
Wer eine Eigentumswohnung kauft, tritt in eine bestehende Gemeinschaft mit eigenen Regeln ein. Die Teilungserklärung zeigt dabei nur die ursprüngliche Rechtslage. Was tatsächlich gilt, ergibt sich erst zusätzlich aus:
- der Beschlusssammlung, etwa zu anstehenden Maßnahmen und der Verteilung ihrer Kosten (§ 24 Abs. 7 WEG),
- den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, etwa zu laufenden Streitigkeiten und zur Stimmung in der Gemeinschaft,
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, die die tatsächliche Kostenbelastung durch das Hausgeld zeigen,
- dem Vermögensbericht und der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage: Ist sie zu niedrig, drohen teure Sonderumlagen.
Ich prüfe diese Unterlagen für Sie und sage Ihnen konkret, was das für Sie bedeutet. Für den Kaufvertrag, und damit für die Beziehung zwischen Ihnen und der Verkäuferseite, ist zum Beispiel die Regelung wichtig, wie die laufenden Kosten, beschlossene Sonderumlagen und Ähnliches verteilt werden, und zwar bevor Sie unterschreiben. Danach lässt sich kaum noch etwas korrigieren.
Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung? Lassen Sie mich vorab prüfen, was auf Sie zukommt.
Für Eigentümergemeinschaften: Vertretung bei Beschlussanfechtungen
Wird ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft angefochten, richtet sich die Klage seit der Reform nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst (§ 44 WEG). In diesen Verfahren vertrete ich in der Regel die Gemeinschaft. Ziel ist, den gefassten Beschluss zu verteidigen und die Gemeinschaft in einem oft emotional geführten Verfahren souverän zu vertreten.
Dazu gehört auch, frühzeitig zu prüfen, ob ein Beschluss angreifbar ist und ob sich ein Mangel durch einen erneuten, fehlerfreien Beschluss beheben lässt. Das erspart der Gemeinschaft oft ein langes Verfahren.
Heidrun Kurtz
Für einzelne Eigentümer: Eine ehrliche Einschätzung statt falscher Hoffnungen
Sie sind mit einem Beschluss nicht einverstanden? Ich prüfe für Sie realistisch, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat. Gemeinschaften sollen handlungsfähig bleiben, deswegen liegen die Hürden hoch. Nicht jedes berechtigte Störgefühl führt daher zu einem erfolgreichen Verfahren. Genau deshalb lohnt sich eine nüchterne Einschätzung vor der Klage, nicht danach.
Kurze Fristen bei der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls. Wer sie versäumt, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er fehlerhaft ist, es sei denn, er ist nichtig. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Anfechtbar oder nichtig
Die meisten fehlerhaften Beschlüsse sind nur anfechtbar und werden ohne fristgerechte Klage bestandskräftig. Nichtig sind Beschlüsse nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt oder gegen zwingendes Recht verstoßen wird. Die Nichtigkeit kann auch später noch geltend gemacht werden.
Beschlussersetzungsklage
Lehnt die Gemeinschaft eine Maßnahme ab, auf die Sie einen Anspruch haben, kann das Gericht den fehlenden Beschluss auf Ihre Klage hin ersetzen. Auch hier kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung an.
Privilegierte bauliche Veränderungen: Wallbox, Barrierefreiheit und Balkonkraftwerk
Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz oder seit Oktober 2024 der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet dann nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über das Wie der Durchführung. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.
Andere bauliche Veränderungen kann ein Eigentümer nur verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Unzulässig sind Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). In jedem Fall gilt: erst der Beschluss, dann der Einbau.
Sie überlegen, einen Beschluss anzufechten? Da innerhalb der Frist die Erfolgsaussicht geprüft und die Klage formuliert und eingereicht werden muss, sollten Sie die Prüfung sofort nach der Beschlussfassung beauftragen. Ich sage Ihnen offen, ob sich das lohnt, und achte auf die Monatsfrist.
FAQs – Häufig gestellte Fragen zum WEG-Recht
Wie lange habe ich Zeit, einen Beschluss anzufechten?
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Maßgeblich ist der Tag der Versammlung, nicht der Zugang des Protokolls. Danach wird der Beschluss bestandskräftig, es sei denn, er ist nichtig.
Gegen wen richtet sich die Anfechtungsklage?
Seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die einzelnen Miteigentümer. Die Gemeinschaft wird im Verfahren durch den Verwalter vertreten.
Was geht vor: Gesetz oder Teilungserklärung?
In weiten Teilen gehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Gesetz vor. Zwingende Vorschriften des WEG lassen sich aber nicht abbedingen, und ältere Gemeinschaftsordnungen sind im Licht der Reform von 2020 auszulegen.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung, die Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht mit der Erhaltungsrücklage. Daraus ergeben sich geplante Sanierungen, Streitigkeiten und die tatsächliche Kostenbelastung.
Darf ich eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk anbringen?
Sie haben einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft eine angemessene Maßnahme gestattet (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie der Durchführung entscheidet aber die Gemeinschaft durch Beschluss. Beginnen Sie deshalb nicht ohne vorherigen Beschluss mit dem Einbau.
Kann eine Sonderumlage gegen meinen Willen beschlossen werden?
Ja, mit Mehrheit, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, etwa weil die Rücklage für eine notwendige Sanierung nicht ausreicht. Sind Höhe, Verteilung oder Fälligkeit fehlerhaft, kann sie angefochten werden.
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Eigentümer für den Gegenstand keine Beschlusskompetenz haben oder gegen zwingendes Recht verstoßen. Die Nichtigkeit kann ohne Frist geltend gemacht werden.
Was passiert, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt?
Die Gemeinschaft kann die Rückstände einklagen und aus dem Titel vollstrecken, bis hin zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Bei schweren Pflichtverletzungen kommt außerdem die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht.
Wann lohnt sich ein Anwalt im WEG-Recht?
Vor jeder Beschlussanfechtung, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung und wenn Kostenverteilung oder bauliche Maßnahmen umstritten sind. Verwalter profitieren von einer Prüfung, bevor Beschlüsse gefasst werden.