Rechtsanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Beratung und Vertretung für Mieter und Vermieter
Überblick
Ihre Fachanwältin für Mietrecht im Raum Wiesbaden und Taunusstein
Mietrechtliche Konflikte gehören zu den häufigsten Rechtsstreitigkeiten in Deutschland – und zu den emotionalsten, denn es geht um die eigenen vier Wände. Heidrun Kurtz, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, berät und vertritt Mieter und Vermieter in Taunusstein und bundesweit: bei Kündigungen, Mietminderung, Nebenkostenstreitigkeiten, WEG-Konflikten und Gewerbemietrecht. Mit langjähriger Erfahrung und dem Blick für beide Seiten des Mietverhältnisses.
Der Mietvertrag – Grundlage und häufigster Streitpunkt
Der Mietvertrag ist das Herzstück jedes Mietverhältnisses. Er regelt, wer was zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen nutzen darf – und was passiert, wenn eine Seite ihren Pflichten nicht nachkommt. In der Praxis sind viele Mietverträge fehlerhaft, unvollständig oder enthalten Klauseln, die einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten. Das ist für Vermieter gefährlich, die ihre Wohnung später kündigen oder Schäden geltend machen wollen – und für Mieter, die nicht wissen, welche Vereinbarungen sie tatsächlich binden.
Wohnraum- und Gewerbemietrecht
Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen Wohnraum- und Gewerbemietrecht. Der Wohnraummieter genießt besonderen gesetzlichen Schutz: Sein Besitz an der Wohnung ist nach Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich gesichert. Er muss grundsätzlich niemanden in die Wohnung lassen – auch nicht den Eigentümer. Im Gewerbemietrecht hingegen gibt es diesen besonderen Mieterschutz nicht. Gewerblichen Mietern kann weitgehend frei gekündigt werden, soweit der Vertrag das vorsieht. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine als Wohnraum gemietete Wohnung hauptsächlich gewerblich oder beruflich genutzt wird – der Mieter verliert dann seinen Wohnraumschutz, auch wenn der Mietvertrag das nicht ausdrücklich regelt.
Mietvertragsprüfung und Vertragsgestaltung
Viele Konflikte zwischen Mieter und Vermieter entstehen, weil der Vertrag handelsübliche Formularmietverträge verwendet, die in Teilen unwirksam sind. Häufig betroffen: Schönheitsreparaturklauseln, Kleinreparaturklauseln, Abwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter, Tierhaltungsverbote, Kündigungsausschlüsse und Regelungen zur Kaution. Wer als Vermieter auf unwirksame Klauseln vertraut, stellt im Streitfall fest, dass er die Renovierung auf eigene Kosten schuldet oder keine Handhabe gegen bestimmte Verhaltensweisen des Mieters hat. Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor Abschluss prüfen oder von uns rechtssicher gestalten.
Sie wollen Ihren Mietvertrag prüfen lassen oder einen rechtssicheren Vertrag gestalten? Lassen Sie sich beraten – bevor der Streit entsteht.
Kündigung des Mietverhältnisses – für Mieter und Vermieter
Die Kündigung ist das am häufigsten strittige Thema im Mietrecht. Mieter und Vermieter haben dabei ganz unterschiedliche Positionen: Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden – die gesetzliche Frist beträgt drei Monate zum Monatsende (§ 573c Abs. 1 BGB). Für den Vermieter ist es weit komplizierter: Er braucht immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 BGB). Fehlt es daran, ist die Kündigung unwirksam, egal wie sie formuliert ist.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein anerkanntes berechtigtes Interesse voraus. Die häufigsten Fälle sind die Eigenbedarfskündigung, die Kündigung wegen erheblicher Vertragspflichtverletzung des Mieters sowie die Kündigung zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mindestens drei Monate und verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf Jahren seit Überlassung des Wohnraums auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund konkret benennen und dem Mieter nachweisbar zugehen.
Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter der schlimmste Fall. Der Vermieter möchte die Wohnung für sich selbst oder bestimmte Angehörige nutzen und beendet das Mietverhältnis. Dabei hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Begründung in den letzten Jahren zwar gelockert – trotzdem empfiehlt es sich als Vermieter, die eigene Situation möglichst konkret und überzeugend zu schildern.
Für den Mieter gilt: Eine Eigenbedarfskündigung ist angreifbar, wenn der Bedarf nur vorgespiegelt ist, die Begründung zu vage bleibt, ein Widerspruchsrecht wegen besonderer Härte greift oder die Sperrfristen beim Kauf einer Eigentumswohnung noch laufen.
Das Widerspruchsrecht muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch ausnahmsweise noch im ersten Verhandlungstermin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB). Lassen Sie die Kündigung in jedem Fall anwaltlich prüfen.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Die fristlose Kündigung ist das scharfe Schwert im Mietrecht – und das mit den höchsten Hürden. Für den Vermieter kommt sie insbesondere bei erheblichem Zahlungsverzug in Betracht. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn
- der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB; ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete gilt als nicht unerheblich), oder
- der Rückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB).
Auch erhebliche Verletzungen der Hausordnung, unerlaubte Untervermietung oder vertragswidrige Beschädigung der Wohnung können einen wichtigen Grund bilden.
Hinweis: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Kündigung noch innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch vollständigen Ausgleich der Rückstände abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – sogenannte Schonfristzahlung). Achtung: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (zuletzt bestätigt durch Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 307/21) erfasst die Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht aber eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung – diese bleibt trotz Nachzahlung wirksam.
Kündigung erhalten oder ausgesprochen? Jeder Sachverhalt ist anders. Lassen Sie prüfen, ob die Kündigung wirksam ist – oder wie Sie eine rechtssichere Kündigung formulieren.
Mietmängel und Mietminderung – Rechte bei Schäden und Beeinträchtigungen
Schimmel, Heizungsausfall, Wasserschaden, Lärm, falsche Wohnfläche: Mietmängel sind ein klassischer Konfliktpunkt. Mieter haben das Recht, die Miete zu mindern, wenn das Mietobjekt Fehler aufweist, die die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch mindern (§ 536 BGB). Die Mietminderung tritt von Gesetzes wegen ein, sobald der Mangel vorliegt und dem Vermieter angezeigt wurde – der Mieter muss sie nicht beantragen oder genehmigen lassen. Der Mieter ist nach § 536c BGB verpflichtet, den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen; unterbleibt die Anzeige, kann er die aus dem Mangel folgenden Rechte nicht geltend machen, soweit der Vermieter keine Kenntnis hatte (§ 536c Abs. 2 BGB).
Voraussetzungen und Höhe der Mietminderung
Nicht jede Beeinträchtigung berechtigt zur Mietminderung. Unerhebliche Mängel bleiben außer Betracht. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit und ist stets eine Einzelfallentscheidung der Gerichte. Als Anhaltspunkte aus der Rechtsprechung: Ein vollständiger Heizungsausfall im Winter kann je nach Jahreszeit und Ausmaß eine Minderung von 20 bis 100 Prozent rechtfertigen, leichter Schimmel an einer Wand etwa 5 bis 15 Prozent. Mietminderungstabellen aus dem Internet geben erste Orientierung, sind aber keine verbindlichen Richtsätze.
Eine zu hoch angesetzte Mietminderung kann selbst zum Kündigungsgrund werden, wenn die zurückgehaltenen Beträge die Grenze des Zahlungsverzugs überschreiten. Lassen Sie die Höhe daher unbedingt anwaltlich bewerten.
Mietminderung: Risiken und Fallstricke
In der Praxis unterschätzen viele Mieter das Risiko einer zu großen Mietminderung. Stellt sich später heraus, dass der Mangel gar nicht vorlag oder die Höhe der Minderung nicht gerechtfertigt war, liegt ein unberechtigter Mietrückstand vor. Dieser Rückstand kann zur fristlosen Kündigung berechtigen, selbst wenn der Mieter sich in gutem Glauben auf Beratung verlassen hat – denn nach der Rechtsprechung des BGH trägt der Mieter das Risiko einer Fehlberatung durch Dritte selbst. Auf der anderen Seite haben Vermieter eine Beseitigungspflicht: Lassen sie den Mangel trotz Anzeige und Fristsetzung unbehoben, kann der Mieter neben der Mietminderung auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder die Beseitigung auf Kosten des Vermieters selbst veranlassen.
Sie haben Mängel in der Wohnung und der Vermieter reagiert nicht? Oder Ihr Mieter mindert die Miete ohne Berechtigung? Lassen Sie Ihre konkrete Situation bewerten – die Höhe der Minderung ist entscheidend.
Modernisierung und Mieterhöhung durch Baumaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dürfen den Mieter nicht überfordern. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn ankündigen (§ 555c BGB) und darf nach § 559 BGB die jährliche Miete anschließend um höchstens acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (soweit eine entsprechende Landesverordnung besteht) gilt zusätzlich die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungsumlage um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen (2 Euro, wenn die Ausgangsmiete weniger als 7 Euro je Quadratmeter beträgt). Der Mieter muss die Maßnahmen grundsätzlich dulden – hat aber ein Widerspruchsrecht bei unzumutbarer Härte. Handwerker müssen zu gewöhnlichen Tageszeiten Zutritt erhalten, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurden.
Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung – Was ist zulässig, was nicht?
Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen sind die häufigsten Streitpunkte im laufenden Mietverhältnis. Für beide gelten strenge gesetzliche Grenzen – und in der Praxis machen Vermieter regelmäßig Fehler, die Ansprüche entfallen lassen.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig (§ 558 BGB):
- Sperrfrist: Das Mieterhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Wirksamkeitszeitpunkt: Die erhöhte Miete kann frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens verlangt werden, also in der Regel frühestens 15 Monate nach der vorherigen Erhöhung (§ 558b Abs. 1, § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden, für die eine Landesverordnung die Kappungsgrenze abgesenkt hat (u. a. Frankfurt am Main, Wiesbaden und weitere Kommunen im Rhein-Main-Gebiet), gilt eine Grenze von nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Der Vermieter muss die Erhöhung begründen, etwa durch Verweis auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ohne ausreichende Begründung ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.
Nebenkostenabrechnung – Häufige Fehler und Fristen
Die jährliche Nebenkostenabrechnung sorgt regelmäßig für Streit. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen; verpasst er die Frist, verliert er den Anspruch auf Nachforderungen – auch wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat. Umgekehrt bleibt der Erstattungsanspruch des Mieters davon unberührt. Häufige Fehler in Abrechnungen: nicht umlegbare Positionen (etwa Verwaltungskosten, Instandhaltung), fehlerhafter Verteilerschlüssel, nicht belegte Kostenposten, Abrechnung für Zeiträume außerhalb des Mietverhältnisses. Mieter haben das Recht auf Einsicht in die Originalabrechnungsbelege. Bevor Sie eine hohe Nachzahlung leisten: Lassen Sie die Abrechnung prüfen.
Ihr Vermieter hat die Miete erhöht oder eine hohe Nebenkostennachforderung gestellt? Bevor Sie zahlen oder widersprechen: Lassen Sie die Rechtslage prüfen.
Kaution, Wohnungsübergabe und Schönheitsreparaturen
Am Ende eines Mietverhältnisses häufen sich die Konflikte. Wer muss was renovieren? Wann muss die Kaution zurück? Was sind Schäden, was ist normale Abnutzung? Diese Fragen haben klare rechtliche Antworten – die viele Vermieter und Mieter nicht kennen.
Kaution: Anlage, Rückzahlung, Verrechnung
Die Mietkaution im Wohnraummietverhältnis darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen und insolvenzfest anzulegen. Nach Ende des Mietverhältnisses hat er eine angemessene Prüffrist, um offene Forderungen zu ermitteln – die Rechtsprechung geht dabei in der Regel von drei bis sechs Monaten aus. Danach muss er die Kaution – abzüglich berechtigter Abzüge – zurückzahlen. Einbehalten darf er nur berechtigte Gegenansprüche; normale Gebrauchsabnutzung und verjährte Ansprüche berechtigen nicht zum Einbehalt.
Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht
Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind einer der häufigsten Streitpunkte. Der BGH hat in einer Reihe von Entscheidungen viele standardmäßig verwendete Klauseln für unwirksam erklärt – etwa starre Fristenpläne, Klauseln, die die Renovierungspflicht auch bei unrenoviert überlassener Wohnung dem Mieter auferlegen, oder Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand. Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, bleibt der Vermieter für die Renovierung verantwortlich. Mieter, die auf eine unwirksame Klausel hin renoviert haben, können Erstattung verlangen. Prüfen Sie daher stets, ob eine Renovierungspflicht tatsächlich besteht.
Vermieter behält die Kaution ein oder verlangt Renovierung? Mieter will Kaution zurück und streitet über Schäden? In diesen Situationen lohnt sich anwaltliche Beratung.
Wohnungseigentumsrecht – Rechte in der Eigentümergemeinschaft
Wer eine Eigentumswohnung besitzt oder in einer Wohnungseigentümergemeinschaft lebt, bewegt sich in einem eigenen Rechtsrahmen: dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG regelt das Verhältnis zwischen den einzelnen Eigentümern, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Eigentümerversammlung und den Wirtschaftsplan.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung können angefochten werden, müssen aber innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (§ 45 Satz 1 WEG); die Klage muss zudem innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 2 WEG). Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten – danach ist der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Antragsberechtigt ist nach § 44 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer; eine vorherige Teilnahme an der Versammlung oder ein Widerspruch ist nach geltendem Recht nicht mehr erforderlich.
Typische WEG-Konflikte: Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Streit über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan, Durchsetzung und Abwehr von Rückbauansprüchen, Auseinandersetzungen mit dem Hausverwalter, Fragen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Gewerbemietrecht – Besonderheiten bei der Vermietung von Geschäftsräumen
Für Mietverträge über Gewerbeobjekte gelten die allgemeinen Regelungen des BGB, aber kein besonderer Mieterschutz wie beim Wohnraum. Das bedeutet: Mehr Gestaltungsfreiheit, aber auch mehr Risiko. Gewerbliche Mietverträge enthalten häufig sehr lange Laufzeiten, komplexe Staffelmietregelungen, weitgehende Betriebspflichten und spezifische Regelungen über Instandhaltung und Umbau. Fehlerhafte Vertragsklauseln, die beim Wohnraum unwirksam wären, können im Gewerbemietrecht wirksam sein – und umgekehrt. Lassen Sie gewerbliche Mietverträge vor Unterzeichnung prüfen.
Maklerrecht und Nachbarrecht – weitere mietrechtliche Bereiche
Maklerrecht: Provision, Pflichten, Widerrufsrecht
Der Makler vermittelt zwischen Vermieter und Mieter – oder zwischen Käufer und Verkäufer. Nach dem Bestellerprinzip muss den Makler grundsätzlich derjenige zahlen, der ihn beauftragt hat. Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn aufgrund der Vermittlungstätigkeit tatsächlich ein Vertragsabschluss zustande kommt. Der Makler hat umfangreiche Aufklärungs- und Hinweispflichten – verschwiegt er bekannte Mängel, kann das seinen Provisionsanspruch gefährden und Schadensersatzansprüche auslösen. Wurde der Maklervertrag online oder telefonisch geschlossen, besteht ein Widerrufsrecht nach §§ 355, 312g BGB.
Nachbarrecht: Immissionen, Grenzbäume, Lärm
Das Nachbarrecht ist im BGB, den Ausführungsgesetzen zum BGB und den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelt. Grundsatz: Jeder kann auf seinem Grundstück machen, was er will – solange er das Nachbargrundstück nicht beeinträchtigt. Einwirkungen durch Immissionen – Licht, Rauch, Geräusche, Dämpfe (sogenannte Imponderabilien) – müssen toleriert werden, wenn sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten. Grenzabstände für Bäume und Überhang sind im jeweiligen Landesrecht geregelt. Bei schwierigen Nachbarn: Dokumentation ist alles.
Probleme mit dem Makler? Dauerlärm vom Nachbarn? Auch diese Konflikte haben rechtliche Lösungen. Sprechen Sie uns an.
Verfahren und Vollstreckung – Wenn es zum Streit kommt
Nicht immer lässt sich ein mietrechtlicher Konflikt außergerichtlich lösen. Dann zählen Fristen, Zuständigkeiten und die Wahl der richtigen prozessualen Mittel.
Zuständigkeit und Verfahren
Streitigkeiten über Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen sowie über den Bestand solcher Mietverhältnisse gehören unabhängig vom Streitwert vor das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2a GVG). Das ist eine Besonderheit des Mietrechts – sonst ist ab 10.000 Euro das Landgericht zuständig. In vielen Bundesländern ist vor Klageerhebung eine obligatorische Schlichtung einzuholen (EGZPO i.V.m. landesrechtlichen Schlichtungsgesetzen). Das Verfahren selbst richtet sich nach der ZPO.
Räumungsklage und Vollstreckung
Verbleibt ein Mieter nach wirksamer Kündigung widerrechtlich in der Wohnung, kann der Vermieter auf Räumung klagen. Räumungsverfahren sollen von den Gerichten vorrangig behandelt werden. Liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. Der Mieter kann Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen, wenn die Räumung zu einer unzumutbaren Härte führen würde.
Mieterhöhungsverfahren und Höherstufung
Will der Vermieter eine Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen, weil der Mieter nicht zugestimmt hat, muss er binnen drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Versäumt er diese Klagefrist, muss er ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen und die Sperrfristen neu abwarten. Die Klagefrist ist also auch für den Vermieter eine kritische Frist.
Ihr Mieter zieht nicht aus? Ihr Vermieter betreibt die Räumung? Bei Verfahrensfragen zählt anwaltliche Unterstützung von Beginn an.
Ihre Rechtsanwälte für Mietrecht – Kanzlei Kurtz Lynen Rechtsanwälte
Die Kanzlei Kurtz Lynen Rechtsanwälte in Taunusstein berät und vertritt Mieter und Vermieter im gesamten Miet- und Wohnungseigentumsrecht – bundesweit. Heidrun Kurtz ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und begleitet Mandanten mit langjähriger Erfahrung von der ersten Einschätzung bis zur abschließenden Lösung. Egal, wen wir vertreten, Vermieter oder Mieter: Für beide gilt dasselbe Gesetz. Aber die rechtliche Welt sieht für den Vermieter anders aus als für den Mieter. Wir richten unsere Strategie konsequent auf Ihre Parteistellung aus.
Unser Leistungsspektrum umfasst die Prüfung und Gestaltung von Miet- und Maklerverträgen, die Beratung bei Kündigungen aller Art, die Durchsetzung und Abwehr von Mieterhöhungsansprüchen, die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen, die Vertretung in WEG-Streitigkeiten sowie die Prozessführung vor dem Amtsgericht, Landgericht und den Instanzgerichten. In vielen Fällen decken Rechtsschutzversicherungen die Kosten mietrechtlicher Verfahren – sprechen Sie uns darauf an.
Das Mietrecht ist ein weites Feld – mit uns an Ihrer Seite behalten Sie den Überblick. Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
FAQs – Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht etc.
Nein. Der Vermieter benötigt nach § 573 BGB immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Anerkannte Gründe sind Eigenbedarf, Pflichtverletzungen des Mieters und wirtschaftliche Verwertung. Eine grundlose Kündigung ist unwirksam. Mieter müssen der Kündigung nicht zustimmen und können sie rechtlich angreifen.
Zunächst prüfen, ob die Kündigungserklärung alle formellen Anforderungen erfüllt: schriftlich, konkret begründet, nachweisbar zugegangen. Dann inhaltlich: Ist der Eigenbedarf plausibel? Liegt ein Vorwurf des vorgespiegelten Eigenbedarfs nahe? Sie können der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen – insbesondere wenn ein Härtefall vorliegt (Krankheit, hohes Alter, keine zumutbare Ersatzwohnung im Umkreis). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Widerspruch ausnahmsweise noch im ersten Verhandlungstermin des Räumungsverfahrens erklärt werden. Lassen Sie die Kündigung anwaltlich prüfen.
Die Höhe der Mietminderung muss dem Ausmaß des Mangels entsprechen. Vor der Minderung müssen Sie den Mangel dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihm Gelegenheit zur Beseitigung geben. Die Minderung beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel aufgetreten ist und dem Vermieter bekannt war. Achtung: Eine zu hohe Mietminderung kann selbst zur Kündigung führen, wenn der einbehaltene Betrag als Zahlungsverzug gewertet wird. Lassen Sie die Höhe unbedingt prüfen.
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart ist. Viele der in Formularmietverträgen verwendeten Klauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam – etwa starre Fristepläne, Anfangsrenovierungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung oder Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand. Ist eine Klausel unwirksam, muss der Vermieter renovieren. Wer auf eine unwirksame Klausel hin renoviert hat, kann unter Umständen Ersatz verlangen.
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, um offene Forderungen zu ermitteln – die Rechtsprechung geht dabei in der Regel von drei bis sechs Monaten aus. Danach muss er die Kaution zurückzahlen. Einbehalten darf er nur berechtigte Gegenanspüche, keine normalen Gebrauchsspuren. Verjährte Ansprüche darf er nicht mit der Kaution verrechnen. Zahlt der Vermieter die Kaution nicht rechtzeitig zurück, gerät er in Verzug und schuldet Zinsen.
Mieter können innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch erheben und Einsicht in die Originalbelege verlangen. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten versäumt, verliert er seine Nachforderungen – der Rückerstattungsanspruch des Mieters bleibt aber bestehen. Häufig lohnt es sich, die Abrechnung prüfen zu lassen: Nicht umlagefähige Posten und fehlerhafte Verteilerschlüssel sind weit verbreitet.
Nein. Der Mieter hat das Hausrecht und muss niemanden einlassen – auch nicht den Eigentümer. Der Vermieter hat nur in engen gesetzlichen Ausnahmefällen ein Zutrittsrecht, etwa zur Besichtigung aus konkretem Anlass, bei Notreparaturen oder bei rechtzeitig angekündigten Modernisierungsmaßnahmen. Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters auf Vorrat gibt es nicht.
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung können nach § 45 Satz 1 WEG nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden; die Klage muss zudem innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 2 WEG). Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten – danach ist der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Antragsberechtigt ist nach § 44 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer. Eine vorherige Teilnahme an der Versammlung oder ein Widerspruch gegen den Beschluss ist nach dem seit 2020 geltenden Recht nicht mehr erforderlich.
Der Makler hat umfassende Aufklärungs- und Hinweispflichten über alle ihm bekannten wesentlichen Umstände des Objekts – insbesondere Mängel, Lasten und Beschränkungen. Verschweigt er bekannte Mängel, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren und Schadensersatzansprüche auslösen. Bei online oder telefonisch geschlossenen Maklerverträgen besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach §§ 355, 312g BGB.
Grundsätzlich immer, wenn ein konkreter Konflikt entsteht – egal ob Kündigung, Mietminderung, Nebenkostenstreit oder Meinungsverschiedenheiten unter Wohnungseigentümern oder mit dem Hausverwalter. Es gibt zahlreiche kurze Fristen (Widerspruchsrecht bei Eigenbedarf: zwei Monate vor Fristende; WEG-Beschlussanfechtung: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung; Klagefrist bei Mieterhöhung: drei Monate), die bei Versäumnis nicht mehr heilbar sind. Ein Erstgespräch klärt die Rechtslage – und zeigt, was realistisch durchsetzbar ist.
Allerdings gilt auch: Vorsorge ist besser als Nachsorge:
Wer z.B. eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände – er tritt in ein komplexes Geflecht aus Rechten und Pflichten ein: gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter und den Mitbewohnern. Anders als beim Mietvertrag gibt es kein einfaches Zurück. Wer nicht weiß, welche Rechte und Pflichten mit dem Eigentum verbunden sind – in der Gemeinschaft, gegenüber dem Verwalter, bei Beschlüssen über Instandhaltungsrücklagen und Hausordnung –, ist von Anfang an im Nachteil. Eine Beratung vor dem Kauf ist keine Vorsichtsmaßnahme – sie ist die Grundlage dafür, als Eigentümer handlungsfähig zu sein. Was das konkret bedeutet, wissen die wenigsten Käufer. Wir erklären es Ihnen – bevor Sie unterschreiben.
Ich vertrete sowohl Vermieter als auch Mieter - der Gegenstand ist der gleiche, doch der Blickwinkel ist entscheidend.
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